南方財經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰 東莞報道

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近年來，“工改M1”類城市更新越來越受重視，但與之對應(yīng)的是各類爭議。

東莞市自然資源局近日發(fā)布了《東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記實施細則（試行）》征求意見稿，涉及產(chǎn)權(quán)分割、分割轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)登記辦理、抵押權(quán)登記辦理等。

相較此前的政策，本次意見稿明確了產(chǎn)權(quán)分割細則，存量“工改M1”最高分割轉(zhuǎn)讓比例為70%，竣工驗收后不動產(chǎn)可轉(zhuǎn)移登記的比例為30%，剩余40%需項目達產(chǎn)驗收后才能不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

業(yè)內(nèi)人士認為，本次意見稿從分割銷售面積段、分割比例等提出細則，一定程度上提高了企業(yè)的準入門檻，為高端企業(yè)入駐騰挪出產(chǎn)業(yè)空間，有利于東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，同時也表明了東莞市在拓展工改連片開發(fā)項目的決心和進度。

不過，也有企業(yè)向南方財經(jīng)全媒體記者“喊難”，主要原因在于兩點，一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)租售比例無法平衡下的現(xiàn)金流困局；二是進一步加劇了入駐企業(yè)的觀望心態(tài)。

爭議點：竣工后僅可售30%

M1，指對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的一類工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。目前，東莞的產(chǎn)業(yè)用地主要以M1類工業(yè)用地為主，現(xiàn)狀多為舊廠房，功能落后、利用效率低，現(xiàn)有用地指標很難滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

2021年10月，東莞發(fā)布了關(guān)于《東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記實施細則（公開征求意見稿）》，政策的目的是規(guī)范“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記工作，促進鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升。

不過，彼時政策規(guī)定最高不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記比例為70%，但沒明確拆分為竣工驗收和達產(chǎn)驗收兩部分比例。

本次意見稿中明確規(guī)定，存量“工改M1”最高分割轉(zhuǎn)讓比例為70%，竣工驗收后不動產(chǎn)可轉(zhuǎn)移登記的比例為30%，剩余的40%需要項目達產(chǎn)驗收后才能不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

糾結(jié)的焦點在于存量“工改M1”的分割轉(zhuǎn)讓比例問題——本次意見稿劃分“30%”“40%”兩檔比例，其中40%的部分在企業(yè)達產(chǎn)后才能轉(zhuǎn)移登記，將影響園區(qū)的現(xiàn)金流及整體開發(fā)。相關(guān)企業(yè)方訴求不一，有的認為應(yīng)統(tǒng)一按照70%的比例進行分割；有的則強調(diào)要“協(xié)商一致”。

分割轉(zhuǎn)讓規(guī)則如何界定，極大地延長了園區(qū)資金回籠周期以及加劇了入駐企業(yè)觀望的心態(tài)。一位持“統(tǒng)一70%比例分割”意見的產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)人士認為，統(tǒng)一比例分割，更能有助于入駐的規(guī)上企業(yè)增資擴產(chǎn)，同時解決企業(yè)扎根發(fā)展的可持續(xù)性問題，“但按照最新的意見稿內(nèi)容來看，規(guī)上企業(yè)關(guān)注的生產(chǎn)空間產(chǎn)權(quán)問題，也成為我們產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營主體們的難題?！?/p>

事實上，東莞的產(chǎn)業(yè)園面積，幾十萬平方米居多，甚至也有上百萬平方米，說大不大，說小不小。

一個企業(yè)承擔產(chǎn)業(yè)園的綜合開發(fā)，除自用的部分以外，還會招引規(guī)上企業(yè)，從而獲得一部分資金，再進行園區(qū)后續(xù)的滾動開發(fā)。上述人士表示，“規(guī)上企業(yè)一般都有購買廠房需求，如果按照意見稿規(guī)定達產(chǎn)驗收后才能轉(zhuǎn)移登記40%部分，意味著剩余40%部分難以找到規(guī)上企業(yè)?！?/p>

上述人士也提到，入駐企業(yè)關(guān)注穩(wěn)定性和長期回報，購買需求大于租賃，同時企業(yè)也有利用廠房物業(yè)進行抵押的融資需求。

不可否認的是，“工改M1”項目如何達到租售平衡、激發(fā)企業(yè)活力，是個眾口難調(diào)的問題。

另一位受訪的園區(qū)負責人向南方財經(jīng)全媒體記者表示，企業(yè)工改本身利潤低，主要依賴運營方式回本，一定比例的分割轉(zhuǎn)讓能夠促進企業(yè)回籠資金，但每個園區(qū)具體情況并不一致，不能“一刀切”，“具體比例可以進一步與企業(yè)‘協(xié)商’或根據(jù)具體園區(qū)靈活制定，這樣一來減少了園區(qū)的成本壓力，同時也滿足了市場多樣化的需求。”

將引導(dǎo)高端企業(yè)集聚發(fā)展

那么，本次意見稿的用意何在？

一位長期關(guān)注東莞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專家告訴南方財經(jīng)全媒體記者，本次意見稿旨在提高企業(yè)準入門檻，聚焦引入那些能完成稅負要求的高端企業(yè)。

企業(yè)在入駐園區(qū)以后，除了投產(chǎn)達產(chǎn)的考核外，還有一定的稅負要求。上述人士按100萬元的稅收標準舉例，他認為，那些正處于高速增長或踩在行業(yè)風(fēng)口的企業(yè)，幾年之內(nèi)完成稅收指標并不難。但在如今復(fù)雜的經(jīng)濟形勢下，一些小企業(yè)則難以完成“工改M1”項目的產(chǎn)值和稅收要求。

東莞以制造業(yè)立市，過去很長時間，東莞一直將稀缺的土地資源傾斜到工業(yè)用地上。譬如，東莞探索“工改”的發(fā)展進程中，2009年至今相繼出臺了70多部相關(guān)政策，先勢利導(dǎo)優(yōu)化升級產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。近年來，東莞聚焦“科技創(chuàng)新+先進制造”，這座制造業(yè)大市不僅要更好地規(guī)范和優(yōu)化新型產(chǎn)業(yè)用地管理，同時也要引導(dǎo)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、新動能集聚。

受訪專家向南方財經(jīng)全媒體記者表示，從政府的層面而言，提高企業(yè)的準入門檻對東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是有利的，“如今的東莞，以先進制造業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系初步形成，上述政策能有效地在有限的空間里，聚集更多的高端制造業(yè)和科技型企業(yè)，從招引的源頭上加速東莞制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級?！?/p>

另外，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的進一步深入，東莞不斷承接廣深港等城市的產(chǎn)業(yè)外溢，企業(yè)新增用地需求迫切。一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究人員表示，“對于現(xiàn)階段的東莞而言，不缺地，特別是零碎的土地，缺的是能夠連片開發(fā)的工業(yè)用地?！?/p>

站在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，東莞希望結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快提升鎮(zhèn)村工業(yè)園改造，推進“工改工”類城市更新，為優(yōu)質(zhì)項目提供承載空間，讓城市更新工改M1成為東莞工業(yè)用地主要的更新方向之一。

南方財經(jīng)全媒體記者留意到，本次意見稿提出，“工改M1”項目全部工業(yè)生產(chǎn)用房（含自持、賠付或貢獻用房）均可進行產(chǎn)權(quán)分割，并按幢、層等固定界限作為基本單元，每個基本單元的套內(nèi)建筑面積不少于1000平方米。

本次意見稿印發(fā)實施前在建或已竣工的存量“工改M1”項目，按基本單元建筑面積不少于500平方米執(zhí)行。分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定方面，除自持用房外，“工改M1”項目其他工業(yè)生產(chǎn)用房均可進行轉(zhuǎn)讓；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等配套用房不得轉(zhuǎn)讓。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次意見稿對東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展釋放出兩點利好信息：一是對不動產(chǎn)權(quán)登記細分為存量與增量廠房進行規(guī)范，并且對增量廠房產(chǎn)權(quán)登記申請流程進行分階段實施，體現(xiàn)了政府對產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)權(quán)落地路徑的明確和認可；二是從分割銷售的面積段、分割比例等提出細則，表明市政府在拓展工改連片開發(fā)項目的決心和進度。

受訪專家普遍認為，這次只是意見稿，靴子并未最終落地。但從現(xiàn)有細則來看，對東莞的產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)招引，既是挑戰(zhàn)，也將是契機。