房屋買賣作為民生領(lǐng)域最大額的交易，長期以來，“居高不下”的中介費廣受詬病。近日，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，涉及“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費”的部分尤其引發(fā)市場關(guān)注， 房地產(chǎn)中介費用是否真的有望下降？

五一假期后，北京市朝陽區(qū)的王女士通過某中介平臺相中了一套心儀的二手住宅，臨近網(wǎng)簽，她卻產(chǎn)生了動搖。

(資料圖)

王女士 ：一套820多萬的房子，中介費用太高了。最低2.6%，也得21萬多，相當(dāng)于夫妻倆一個人1年工資了。中介費加上裝修最便宜40多萬進去了，還不如買一個新的。新房沒有中介費。

最新數(shù)據(jù)顯示，北京市二手房掛牌量已突破11萬套，當(dāng)前北京二手房交易占到房地產(chǎn)交易量80%以上，中介費都由買方承擔(dān)，而不少二手房交易都屬于置換，也就是“賣一買一”的連環(huán)單，高額中介費用便成了結(jié)結(jié)實實的的交易成本。準(zhǔn)備從順義區(qū)搬到海淀區(qū)購房的張女士說：

張女士 ：第1套房子也是在中介機構(gòu)買的，第2套也折扣比較少。交易成本完全就面向了消費者，大中介任何條款都言必稱是“公司規(guī)定”。連環(huán)單相當(dāng)于第1套房子在5年內(nèi)被收了兩次中介費。出租也是另外收錢的，利率不降，中介現(xiàn)在也很貴。

二手房買賣流程

記者走訪北京多家房產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，首套房契稅1%，中介費甚至超過稅金的2倍。各家中介費參考定價基本是按成交價的2.2%收取居間服務(wù)費，用來服務(wù)房源搜索、簽約、貸款等事項，此外，再要另加0.5%的服務(wù)保障費。北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，北京市3、4月二手房買賣網(wǎng)簽量分別為2.3萬套和1.4萬套。排名靠前的中介機構(gòu)“鏈家”，3、4月同期分別成交9100多套和5000多套。鏈家2.6%-2.7%的中介費用，已基本接近二套房的契稅3%，朝陽區(qū)某門店的業(yè)務(wù)經(jīng)理小程（化）介紹：

鏈家經(jīng)紀(jì)人 ：二套房契稅是3%，如果在鏈家交易過房子或連環(huán)單，最低可以到2.35%。如果說不是連環(huán)單的話，那可能就得在2.7%的基礎(chǔ)之上申請打折。

北京市二手房市場地圖，鏈家貝殼app截圖

鏈家當(dāng)前的中介市場執(zhí)行費率

另一家中介機構(gòu)“我愛我家”朝陽區(qū)東部某片區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人小布（化）介紹，現(xiàn)在該公司二手房交易中介費可以執(zhí)行到2.18%，連環(huán)單可降到1.8%上下。各家服務(wù)大同小異，“我愛我家”該片區(qū)主要面向300萬到500萬的剛需房產(chǎn)。

“我愛我家”經(jīng)紀(jì)人 ：400萬的2.18%是八九萬，代理各種手續(xù)這都是費用，有沒有人說嫌這個貴，有啊

我愛我家的交易流程與收費標(biāo)準(zhǔn)

5月8號，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，強調(diào)依法開展反壟斷調(diào)查，要求房產(chǎn)中介合理降費，引導(dǎo)交易雙方協(xié)商經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。目前北京市場除了1%-3%的契稅稅金，短期看，中介費用依然是購房成本的大頭。房地產(chǎn)分析師張大偉認為， 缺乏市場競爭是高價中介費成立的主要原因 ：

張大偉 ：過去有可能房子20、30萬一套，中介費點算下來幾千塊錢。最近十幾年的時間，房地產(chǎn)翻了10倍、20倍的。中介服務(wù)沒有增加的情況下，中介的費用漲了太多。老百姓還是覺得中介費高，就是因為房源絕大部分還是在大中介。明碼標(biāo)價的都不違規(guī)。但規(guī)模導(dǎo)致大中介缺乏市場競爭，是高價敏感的一個原因。

具體來看，一些中介往往對賣房者提出獨家代理售房要求，房源一旦被某中介拿下，便打上“獨家房源”“VIP服務(wù)”等標(biāo)簽，成為牽制購房者的籌碼。以王女士購房經(jīng)驗為例，她認為，動輒幾十萬的中介費用難以接受。

王女士 ：這一套房源就在他一家掛了，可是如果有500套房子都是所謂“獨家”， 涉不涉及壟斷 ？費用其實挺單一的，買下來如果出租，還要再向他交托管費。假如一套房子300萬，全款的人也是7萬塊錢的中介費。只付首付100多萬的人，同樣還是7萬多塊錢的中介費，壓力挺大。

本次兩部門發(fā)布的《意見》強調(diào)， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用 。據(jù)了解，也有各類新機構(gòu)正在加入中介行列，例如有一些網(wǎng)絡(luò)博主以購房指導(dǎo)的形式，帶貨中介服務(wù)；也不乏物業(yè)租售部重新整合，深耕片區(qū)。朝陽區(qū)望京一家物業(yè)單位的常先生注意到， 市場競爭可能會引起中介費用下降 ：

常先生 ：整個競爭也變得更加卷，可能會更低，這兩年興起的比如萬科的物業(yè)租售部、龍湖、中海這些大一點的物業(yè)公司都搞了租售中心。

雖然有多樣化力量參與，不過， 大平臺機構(gòu)交易量占比高的局面，短期內(nèi)仍不會發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。 目前北京市場上，“麥田”房產(chǎn)的中介費可以到2.2%，“21世紀(jì)”的由于加盟店的模式成本可以下降一些，中介費可以執(zhí)行到1.5%。而 擺脫大中介居間服務(wù)，經(jīng)由個人成交的房屋還是少數(shù) ，“我愛我家”朝陽區(qū)東部某片區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人小布（化）介紹：

“我愛我家”經(jīng)紀(jì)人 ：跳單的也很多，但單獨去找的話挺難找的，這么大的北京你也不知道哪個房子是什么樣，鏈家比我們還貴，但就我們兩家是大的公司。

對于大型中介機構(gòu)降費難的根本原因，某網(wǎng)友購房互助群的群主曾先生解讀，前幾年樓市效益較好，各大中介機構(gòu)不斷擴張，通過增加投入來拉高估值。當(dāng)前成交量下降，中介費太高難以為繼。

購房群主曾先生 ：太高，2.7%，這么高不是因為說他服務(wù)質(zhì)量多好，根本的原因在于它的成本太高，新房代理也干一個、包租業(yè)務(wù)也干一個、APP也要搞，弄個幾萬人團隊，成本能下得來嗎？

據(jù)了解，頭部中介機構(gòu)的成交量占到二手房市場成交量的75%以上，那么， 《意見》中關(guān)于中介費用的下調(diào)是否真有空間呢？ 記者致電北京市市場監(jiān)管局，熱線工作人員介紹：

北京市市監(jiān)局熱線人員 ：目前沒有這方面的文件，后續(xù)如果有相應(yīng)的配套，會在市局官方網(wǎng)站發(fā)出。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的工作人員介紹， 目前執(zhí)行的2.7%行業(yè)參考價 ，也是一段時間以來博弈的結(jié)果，適應(yīng)當(dāng)前地方市場最新態(tài)勢的中介費用辦法，還有待進一步細化。

協(xié)會工作人員 ：后面是否會降，我沒法回答。本身是市場經(jīng)濟，雖然指導(dǎo)性文件出了，降不降也得是看企業(yè)。早20年前咱們北京的中介費能到3%，現(xiàn)在已經(jīng)是降過之后了。

這次兩部門發(fā)布的《意見》與此前二手房“帶押過戶”等政策的目的是一致的，都是要降低不動產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本。如何降低交易成本，實現(xiàn)市場良性循環(huán)？房地產(chǎn)分析師張大偉認為，現(xiàn)在“平臺、中介、代理”這三種不同功能全部聚集在中介機構(gòu)，造成了由買家單邊付款的市場現(xiàn)狀。 要降低交易成本，首先要在市場機制層面，降低平臺控盤效應(yīng) ：

張大偉 ：雖說是市場行為，但規(guī)模較大，基本上一線城市和大部分二線城市房源還是賣家說了算。中介就占據(jù)了絕對優(yōu)勢，他把控了房源，就好像法院打官司，不能一個律師你代理了原告，同時又代理了被告，存在著損害一方權(quán)益的可能性。買方又承擔(dān)了高房價，賣方的話又不用交中介費。所以出現(xiàn)呼聲。

張大偉認為，可以嘗試實行買、售雙方客戶各自都請經(jīng)紀(jì)人，避免機構(gòu)兩頭代理。

張大偉 ：現(xiàn)在中國其實雙邊代理，有點像古時候的那個媒婆，中介為了撮合交易，它必然會損害或者說必然沒有顧及一方的權(quán)益。要解決這個辦法的話，我覺得可以嘗試單邊代理，國外的叫單邊代理，只服務(wù)賣房子或只服務(wù)買方一方，會幫助一方盡力爭取更多的權(quán)益。單邊代理就是買賣雙方都交中介費，那這樣收費也毋庸置疑。

上海躍平律師事務(wù)所房地產(chǎn)領(lǐng)域律師杜躍平也認為，頭部中介機構(gòu)高投入打造出來的市場優(yōu)勢地位，不能濫用。所謂獨家銷售，應(yīng)該標(biāo)注獨家銷售簽約時間。

杜躍平 ：我們國家反壟斷法第十九條規(guī)定，超過50%的市場地位，占有市場1/2以上，首先它已經(jīng)有了市場的支配地位。這樣的中介，不能發(fā)生濫用市場的支配地位，獨家市場銷售的行為應(yīng)該在注意一個時間限制，比如說是三個月，一個季度。在目前在這一兩年大勢情況不太好的情況下，有時候部分學(xué)區(qū)房地區(qū)，部分豪宅房，有時會出現(xiàn)個別中介獨攬和控制哄抬的個別行為。

杜躍平介紹，本次兩部門《意見》細化落實中，可以進行部分限價試點，利用政府?dāng)?shù)據(jù)，減少中介控盤，試點簡化中介交易流程，作為降低交易費用的嘗試。

杜躍平 ：市場經(jīng)濟的范圍之下，具體地方和區(qū)縣的價格管理部門或者是房地產(chǎn)交易管理部門，可以試行看看能不能找到一個相對好的中介費用的合理區(qū)間，降低降低交易費用。

杜躍平還解讀，當(dāng)前，居民對房價預(yù)期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，需要降低交易成本，減少市場良性循環(huán)的障礙。

我們也看到，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展，有關(guān)部門除了對房產(chǎn)中介保持高壓監(jiān)管態(tài)勢，還應(yīng)進一步簡化房屋交易流程、降低交易門檻；而作為二手房交易中不可或缺的一環(huán)，房產(chǎn)中介應(yīng)在優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容和提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫。消除不合理成本，同時將合理的成本顯化出來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實現(xiàn)。

記者：晨光

責(zé)編：遲翔宇

監(jiān)制：劉螢螢